年報中的房企，說了哪些真的真話

作者：盧俊

來源：真叫盧俊

越來越多的房企在最近開始陸陸續續召開2018年業績發布會了，總的基調就是。

增長亮眼，未來可期

在他們的業績報告和一些專家解讀中，你幾乎完全感受不到地產行情的低迷，仿佛現實與財報就是不同的兩個世界

在地產的世界裏，所謂的冬天隻不過是比夏天稍微冷一點點的季節。

地產在今時今日，在中國經濟框架裏所占據的比例依然遙遙領先大多數企業，而且在未來可見的時間裏，這個比重很難被改寫。

91caoporm超频在线很難看到在同一個行業裏，超過千億規模的企業可以達到31家，頭部聚攏的效應已經越來越極端。

91caoporm超频在线仔細研讀了碧桂園、新城控股、旭輝、陽光城、越秀地產的2018年年報，一二三線開發商品牌依次排開，大有大的戰略，小有小的思考。

從這些地產賽道的深度參與者中，91caoporm超频在线或許能從多維度的不同視角下，從一些細枝末節中，窺探出地產下半場存在的機會和即將要走的路。

01

前幾年91caoporm超频在线觀察到的現象是，大量的房企下沉市場做的特別的厲害，包括碧桂園、新城、旭輝、陽光城們，都開始全麵重倉三四線，戰線越拉越長。

現在回過頭來看，卻恰恰發現這些開發商恰好是抓住了中國城市化進程最快，房價需求猛升的那幾年，於是大家業績紛紛超百億，普天同慶，增長率低於80%都不好意思拿到發布會上去說。

但是，這樣做的弊端很快就凸顯了，就是伴隨快速擴張的一定是債務的上升，買地需要錢，用人也需要錢，而一般債務的期限差不多是2-4年的時間，所以到了2018年、2019年開始，還債的時間到了，市場也慢慢變冷靜了，各個房企麵臨的壓力也是比較大的。

因此，91caoporm超频在线從2018年的年報中能明顯感受到各家房企的態度，兩個字。

謹 慎

除了碧桂園外，其他幾家房企對於三四線城市的態度越來越微妙或者說是與前兩年相比更加的小心翼翼。

相比於頭部開發商在三四線的謹慎，其中有兩個區域是所有開發商都一致看好的，就是已經上升為國家戰略的兩大城市群。

長三角城市群、粵港澳大灣區

房企普遍對這兩塊區域格外關注，比如新城控股在長三角的比重達到了61%，環渤海的比重也達到了15%。

這裏值得提的是，整個東三省及環京區域對於房企而言，投入的力度相對來說少了很多。

裏麵的原因也很簡單，就是對於房企而言，更加追求一種長期穩定的確定性，沒有足夠大的預期就意味著蘊藏著風險。

長三角區域和粵港澳大灣區承擔了房企更多的預期，構成了房企最堅固的“糧倉”。

對於中西部地區，還值得關注的就是成都、西安、長沙、武漢等省會城市，隨著人口落戶政策的全麵放開，這些中西部的核心城市將接受到人口更多的回流，對於房企而言，源源不斷的人口流入，就是最大的利好。

91caoporm超频在线經常說，一定要格外關注房企房企重點開發的地區，高熱度會提升地價，而高地價又會拉升新房房價，從而引發區域內房價的整體抬升。

其中有兩個城市需要跟大家重點提一下，因為很少有地產開發商會在業績會上具體談論到哪個非一二線城市，除非確實對這個城市的壓了重倉。

比如旭輝重點提到了山東的淄博，經過他們的內測，這個城市的實際居住人口可能接近了千萬，同時作為山東半島的核心城市，整體的城市建設和版圖都搭建的比較好，核心區域的均價僅為1萬左右，還有比較大的上漲空間。

其次是陽光城重倉的廣州清遠，最大的利好在於即將通車的高鐵，從廣州到清遠隻要四十分鍾，同時陽光城認為清遠很有可能成為廣場的另外一個副中心，因為從多個維度看，清遠與廣州的互動將越來越頻繁。

02

從年報中，91caoporm超频在线發現大量的房企都在對外傳遞另一個概念。

91caoporm超频在线很安全，負債率很低。

房地產行業的發展從本質上看，就是靠資金取勝的行業，如果說的簡單點，就是隻要你有錢，你就可以持續玩下去，在對的時間點狂拿地，就能賺到錢，就是這樣。

但隻有身處在這個賽道中，才能體會到高處不勝寒的用意。

注：陽光城2018年業績報告

目前整個基調就是去杠杆，投資人和大股東希望不再依賴借錢，不再依賴負債，而是通過公司的內部循環就可以讓公司正常運轉起來。

要讓整個現金流的池子轉起來，隻有三個辦法，一是不顧一切的多賣房，二是控製拿地的成本，三是融到的錢要足夠的便宜。

圍繞這三個點，房企其實還做了挺多努力的。

對於多賣房，首先是不顧一切的衝刺年度目標，比如萬科為了“活下去”一定要完6300億元的回款目標，然後恒大是光明正大的打折，當然，更多的是像陽光城、旭輝這樣到了年底暗暗的變相降價，其實從本質上看，就是要多回流還債，這樣才能讓外界覺得自己是比較安全的。

對於控製拿地的成本，最常見的做法就是參與到城市更新的項目中，定向的拿地，這樣整體的競爭力度就會小很多，這就是前幾年陽光城一直在幹的事情。

前期比較常見的是依靠打造小鎮的概念來暗暗的做住宅開發，經過兩年的發展，這種模式越來越走不通了，所以這塊內容在各家房企的年報中體現的也越來越少了。

對於如何融到便宜的錢，對於房企而言，這可能比任何戰略都要來的重要。

從本質上看，房企能否做大就是在和錢博弈，找到為什麽要給你錢的理由以及這個模式是多麽的有前景，想明白這點，幾乎總能夠借到便宜的錢。

房企普遍的做法就是一定要拚命做的足夠大，通過品牌價值降低融資過程中的成本，其次就是直接讓那些“金主”入駐，比如平安以及各類信托機構，都直接成為了各大房企的“幕後大股東”。

03

年報還透露出一件挺重要的事，就是很多房企接下來都會幹一件事情。

把賺快錢變成賺慢錢。

賺快錢的模式其實很簡單，就是不停的往項目上投錢，然後利用各種製度規則來盡最大可能的壓縮工期，對項目實行高周轉，項目成功的第一要務就是全部售罄。

這是前幾年大部分的開發商都在幹的事情，對於住宅，就是去化率一定要快，一定要賺快錢。

隨著整個存量住房時代的到來，中國的房地產格局發生了比較大的變化，根據住建部公布的數據。

2018年年底城鎮房屋存量是280億平方米，從總量上看，大家已經不缺房子了。

但這種存量住房的分布是很不均勻的，比如在三四五六線城市，越來的越多的人會更加向往品質的生活，大家需要集中度更高的商業，需要有各種品牌聚集的商業綜合體。

比如在一線城市，因為房價的持續走高，有越來越多的人走向了租賃市場，所以對整個租賃市場也提出了更高的要求。

這兩種不同的內生力量對於房企而言，就是全新的機會。

比如新城控股，截止到2019年2月，開業的吾悅廣場已經有102座，實現租金收入21億元，同比增長了107%，在整個2019年，新城還將開業22座吾悅廣場，繼續穩固自己的商業護城河

與此同時，旭輝、陽光城、碧桂園等也將自持更多的商業，以前的商業邏輯是既賣房子又要賣周邊商業，接下來就是越來越多的房企會選擇自持物業，當然，每家的發力點是不一樣的

比如對於旭輝來說，接下來就是在一線和強二線城市不斷加大自持物業，變成持有者去長期運營，在二三線城市主做住宅開發

當然，這樣做的好處就是會在長時間內獲得源源不斷的現金流，壞處就是因為錢不是一下子就回籠的，所以對整個公司的現金流提出了比較大的挑戰，同時也要求有極高的運營的能力

自持商業這塊，對於房企而言，幹的好，就是海闊天空，闖出了另一片天地，幹不好也沒什麽，大不了再打包重新出售

還有很重要的一點就是租售並舉的開展，其實租賃這個市場目前看來才剛剛啟動，所以各大房企其實提到的不多，但在越秀地產的年報中，我看到了還算比較清晰的脈絡描述：

對於租賃市場而言，養老長租市場將是租賃市場最大的突破點，隻需要差不多85%的出租率即能實現盈利；

其次，如果用住宅公開市場拍的地去建長租公寓，回報率是不理想的，因此，機會隱藏在各地政府專門為租賃市場而設的地，這樣獲取土地的成本就會低很多

04

地產到了這個環節，對於整個行業來說，有太多變化的地方。

我覺得地產公司的年報其實都在努力做一件事情：把整個行業最本質的東西挖掘出來，前麵遇到了什麽困難，取得了哪些成績，有什麽焦慮，接下來會往哪裏走，怎麽幹，都慢慢剖析給你看。

當然，91caoporm超频在线都不知道絕對的標準答案在哪，或許，這也就是地產行業最充滿魅力的地方。